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“风口”下的长租公寓 中小创业者还有机会吗

旅程天下 发表于:2018-04-17 14:00

  中小型公寓创业者在夹缝中生存,摸索适合自己的商业模式。他们于夹缝中寻找属于自己的一席之地,竭尽所能的长大。

  在广州海珠区黄埔古、港的石基村,有家废品回收站的老板总是很忙碌。每天他都能在村里回收到破旧的冰箱、洗衣机、热水器,以及一堆崭新的电器包装盒。

  “你看对面的废品回收站,别看它破破烂烂,其实很赚钱。这地方流动率很高,二房东也好,房客也好。我每天坐在这里,看到他(废品回收站老板)每天都拉冰箱、洗衣机、热水器回来,他可能比我们这些二房东还赚钱。”杨琳坐在摇椅里边晃边说。

  “二房东”杨琳,用当下时兴的话,是一位长租公寓的创业者。当长租公寓的风口,吹到广州东部这个不算繁华的城中村,废品回收站的老板竟然是最先忙碌起来的那一位。而随着公寓的创业者们开始不断扔掉破旧的电器、家具,用新家电、新设计将破旧的民房装饰一新,以长租公寓的面貌推向年轻人市场。

  在长租公寓浪潮下,拿房成本较低的城中村往往成为“二房东”创业者们起步的地方。但这里也非乐土。资本和巨头涌入带来的资金压力、拆迁和“人情”带来的不可控影响,让这些公寓运营者面临理想和现实的平衡,甚至可能偏离初心……

  如履薄冰

  进入长租行业半年时间的创业者杨琳,愈发觉得如履薄冰。她从未想到,长租公寓的市场竟然如此不稳定。

  涨价首先成为拿房最为常见的事。

  “我们房子不愁租的啊,其他人来租都很贵,你还想砍价。”拿房谈判时,一房东时常对杨琳说道。

  杨琳拿房做公寓,最少要跟房东谈判一个月,起码见房东7、8次。在这过程中,她要和房东在合同方面确定好房价、租期、涨幅。如果不确定好涨幅,房东很有可能违反契约,并想法设法的刁难品牌公寓,让其无法正常运营。

  以杨琳的“东西码头”为例,一套30平方的房子,2017年年中拿房成本为1200元/套,2018年初基本已经上升到1400元/套,预计18年底会上升到1600元/套。

  资深长租行业人士徐娜接受无冕财经采访时表示,对于很多刚进入长租行业的公司来说,他们往往缺乏经验,评估的项目价格远高于市场价。

  经验不足是一方面,另一方面则是来势汹汹的大企业。徐娜表示,随着地产开发商相继布局长租,整个市场的拿房价格被抬高了,广州来说,拿房成本几乎被抬高15%到20%。

  在长租公寓这个领域,目前大致有四种类型的参与者,其中“创业系”最为弱势;其他参与者则包括拥有房源及获客优势的“中介系”、有客房管理运营优势的“酒店系”,以及财大气粗的“开发商”系。根据第三方机构克而瑞在2017年11月发布的统计数据,目前市场上的长租品牌运营商约有1000家之多,其中“中介系”约10家,“酒店系”约20家,房企约30家。

  而对于杨琳这类中小型的公寓创业者来说,位于繁华边上的城中村,或许是最合适的起步之地:进入门槛低,生存空间大。

  拆迁与博弈

  但杨琳始料未及的是,城中村存在着拆迁可能,这让创业者的生存空间越发狭小。

  东西码头开在石基村,本是一个慢节奏的小渔村,不过,一公里外的琶洲已被定位为广州市的下一个CBD,琶洲村被拆后,村里房价从每平方米5000元飙升至50000元。石基村受琶洲的影响,房价逐年上涨,村民们都等待着变“拆二代”的那一天。一旦拆迁那天来临,在这里发展的品牌公寓都将不复存在。

  好不容易拿到了房源,公寓创业者对房间进行软硬装改造时,要让房东接受改造方案又要花费不少力气。

  “他们考虑的是如何隔出最多的房间。不管格局是否舒适,也不考虑空间运用是否合理。”杨琳说。

  有的房东认为新盖的房子被改造不够吉利;有的房东觉得自己对于房子的设计最好;有的房东不愿意装马桶,不想做冷热水供应的功能。面对不愿改造房间的房东,杨琳要与他们签保底协议,承诺合同到期将房间复原成原来的样子。

  徐娜告诉记者,对于资金不多的长租公寓创业者来说,一方面降低拿房成本,另一方面提高拿房后改造和出租的进度,才能提高现金回转速度,缓和资金压力。但跟房东打交道时,又有太多的不可控因素。“房东不是企业,他们的出租行为当中带了很强的个人色彩。如果创业者能够城中村本地房东关系搞好,房东可能就会给他许多优惠,但这个不可控。”

  跟杨琳比,钟维和其团队创办的“MOMO公寓”也许可以轻松些。他们的母公司是做民宿的,给予了一些资源支持,因此同样在城中村做长租公寓,钟维不仅在拿房方面遇到的问题比杨琳少,同时他们拿房成本也更为低廉。

  “我们几乎是没有转让费的,除非一定能赚钱、很火热的楼,我们才会有考虑给转让费。”钟维说。决定从民宿进军长租后,钟维和他的团队去年10月开始着手找房源,到今年1月底,在广州地区大约找到40多栋楼,分布在西朗、黄阁和大学城地带。转让费低的优势让他们扩张速度大大加快。

  可是在“创业系”里头,像钟维这样有母公司背书的创业者能有几家呢?

  偏离目标

  MOMO公寓的目标群体是大学生群体,但是钟维告诉记者:“我们很多时候很容易去妥协,其实明明是想租给毕业大学生,但是蛮多大叔大妈来住。我们没办法,一空置我们就会亏,有空房必须赶紧出租。”

  在MOMO公寓的宣传册上,特色服务里有社区运营一项。事实上,大多数的长租公寓都会强调服务属性、社交属性。YOU+公寓曾在杭州的创业小镇做了一个“CO专属”的创业社区,一百多间房要求租客都必须是“CXO”,如CEO、CIO、CTO。其用意便是通过聚集创业者,为租客彼此提供社群圈子,以利于资源共享。MOMO公寓虽然也想做社区运营,但是面对城中村复杂的人群,租房亟待出租的原因,只能先选择妥协。

  “我们提出要提供这种服务,但能不能服务下去我也不知道。事实上我们没有多大的核心优势,唯一能做的就是前期不亏钱。”钟维说。

  克而瑞曾调研行业多家长租公寓企业,发现目前行业平均利润水平仅仅在2%-4%,现金流回正周期至少需要6年以上。更令人担忧的是,上述微薄的盈利水平还需要建立在一个前提之上——企业整体出租率保持在95%以上。实际上,目前行业10强企业的平均出租率也才约90%。

  空置率将严重影响公司的资金周转。就MOMO公寓而言,假设因空置率较高,一栋楼一个月亏损一万,那么40栋便会亏损40万,对于资金并不充裕的他们,这将进一步制约其发展。更何况MOMO公寓签的40栋楼中,目前投入运营的是其中10栋,剩下的有没装修完毕的、也有只交纳定金未正式签约,之所以进度缓慢,也是因其资金不能一次性付清。

  “资金的事让前期运营压力特别大,好的方面是团队更有动力做公寓。坏的方面是:我们担心竞争对手会不会在这个阶段壮大起来,抢占市场,另外也担心缴了定金的楼又被别人签走,这都是未知的事情。”钟维说。

  为此,他和团队一直在寻找资金,前段时间他们拿到一笔债权资金,减轻了燃眉之急。

  资金往往是制约长租公寓创业公司发展的主要原因。这个行业还处于早期发展阶段,专业人员稀缺。资金缺乏使公司难以招募到优秀人才,而人才缺乏会成为吸引资金的障碍,这又会进一步制约拿房能力、限制扩张速度。这是一个围绕着资金的恶性循环。

  另外若扩张规模速度缓慢,装修的边际成本也会提高、装修周期变长。杨琳的东西码头因规模小而成本就偏高。每套房间的装修寿命大概3-5年,平均一套房间的折旧在300-500元之间,装修成本方面,软装(家电+家具+视觉软装)在1万元左右,硬装视房子条件和改造方案而定,如果需要大改格局和翻新,加上公共空间平摊,每套需要1万元至1.5万元。

  但从另一个层面看,“风口”下的长租行业正迎来大笔资金入场。2月26日,蛋壳公寓对外称已完成1亿美元B轮融资;几乎是同时,杭州的长租公寓品牌鼎寓宣布获得千万融资;更早的1月16日,自如宣布完成40亿人民币的A轮融资,这是业内所知最大规模的单笔融资。资本青睐巨头,同时加速行业洗牌,深圳的Color公寓、V客青年公寓,西安的好熙家公寓......它们的离场,或因经营不善,或是资金链断裂,或被更大的玩家收购。

  徐娜认为,在城中村做长租公寓的创业型公寓处境更为艰难。一是城中村人员流动率高,会导致空置率直线上升;二是其抗风险能力差,如果出现公寓无法运营的情况,投入资金难以收回;三是融资条价差,城中村多违建,存在被拆迁可能,投资者有顾虑,创业者也难以从银行融资。

  长租行业竞争加剧、赛道拥挤、市场不稳定、资金不足,这都成为制约乃至致死中小型公寓创业者的问题。在长租行业的浪潮中,中小型公寓创业者在夹缝中生存,摸索适合自己的商业模式。他们于夹缝中寻找属于自己的一席之地,然后竭尽所能的长大。

  可能性

  “我并不认为哪一家真正的在这个市场上跑出来了,或者是哪一家真正的寻求到了自己的竞争点。这个行业连群雄逐鹿的状态都没有形成,你说它百花齐放也好,乱战也罢,现在没有哪一家可以很清晰讲出让租户选择的必然理由,只是大家都在参与这个事情就都有可能。”徐娜对记者说。

  杨琳做东西码头1.0(指第一栋楼)时,试睡过商场的各大床垫,直至找到她觉得够软够舒适床垫,才将其作为东西码头1.0床垫的标配。当时她刚从欧洲回国,以为大家会喜欢睡软床。等做东西码头2.0时,从房客的反馈中她发现:上班族腰椎不好,更喜欢睡偏硬的床垫。之后,东西码头2.0的床垫换成了偏硬款。

  “很多人对我说,你只是把房子租出去而已,180块的乳胶床垫就可以,为什么要用280块的?可是在我看来居住体验是最重要的,这中间有许多要把控细节的地方。即便是租来的房间,房客也应该住的体面有尊严。”杨琳对记者说。

  杨琳认为,除了床垫这种体现品质的成本不能省,运营也不能“省”。对于东西码头这种体量小的长租公寓,品牌价值不仅仅是公司或者团队,另外一个重要价值在房客身上。如果房客有趣、爱社交,运营社区会容易很多,成本会低,质量会高。

  第一栋楼开放时,东西码头仅有1/3的房客活跃,活动以聚餐、观影、茶会为主。第二栋开放之后,由于选择了更年轻、更活跃的租客,以及有了更大的活动空间,社区活跃度大大提升,2/3的租客会活跃于公寓活动。以聚餐、观影、茶会/咖啡鉴赏、组乐队玩音乐、主题分享为例,一周2-3次的频率。

  论资金实力,杨琳知道自己一定拼不过那些房企巨头和资本青睐的明星企业,但她坚信,精细化、高成本运营,能为她这种“创业系”公司闯出一条路来。

  根据VC SaaS所发布的《长租公寓行业数据分析报告》,我国租赁市场2017年的规模已达到11398亿元人民币,全国租赁人口已达到1.91亿人。而一二线城市的合计租赁市场规模占比已达到46%,将近全国市场的一半。预计在将来我国的租赁人口和租赁市场规模仍将不断扩大,有望分别突破3亿人口及50000亿元人民币。

  长租行业,有着无限种可能。

  从东西码头的公共平台处眺目远望,左边是大片荒地,未来可能起无数高楼;右边的石基村,熙熙攘攘的人群川流于街道,几乎隔一栋楼就在翻修。一房东翻修楼房吸引二房东和房客;二房东在这里寻找入驻机会成为下一个公寓创业者;房客在这里寻找房子,希望能用不高的租金获得优质生活。每个人都在生活,每个人也在存活。